报价明显低一截的房子，常常挂着一份没到期的租约。中介会说这不影响，过户后通知租客搬走就行；等房产证换了名字，钥匙交不出来，才发现事情不在这句话里。租金低于市场价的长租、一次收几年租金抵扣房款的安排，最容易走到这一步。
过户之后，那份租约还算数吗
【法条原文】《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行）第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
这一条是“买卖不破租赁”的正面写法。新业主接手的是一个带租赁负担的所有权，不能拿自己换了证当理由，让租客提前走人。租客照旧付租金，只是收钱的对象换成了新房本上的名字。
前提是租客确实已经按合同占有。签了纸面协议却从未搬进去，或者只放了几件家具、偶尔来住两天，撑不起这条的保护。
【法条原文】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月29日修正，自2021年1月1日起施行）第十四条：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
两款例外都指向同一个时间关系：抵押、查封在前，租赁在后。顺序颠倒过来，租约就压不住买家。
反过来推一遍更清楚。抵押登记在先、租赁在后，抵押权人实现抵押权把房子卖掉，租客手上那份合同对新买家没有约束力，交房时照样要腾。
租客说要优先买，这单买卖会不会黄
【法条原文】《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行）第七百二十六条第一款：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”
通知义务落在卖方身上，买方没有这项义务。
【法条原文】《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行）第七百二十八条：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”
这一条把两层后果切得很干净：合同效力不动，责任由卖方赔。买方不会因为租客主张优先购买权就丢掉房子，最多是被卷进一场与自己无关的诉讼里耗时间。
十五天这个期间，实务中常被含糊过去。卖方发条微信问一句要不要买，价格没写、付款方式没写，很难算履行了通知义务；反过来，租客收到完整条件后半个月不表态，也就视为放弃。
租客自己违约在先的，连主张的资格都没有。入库案例 2024-16-2-504-002 说的正是这个：承租人长期欠租构成根本违约，优先购买权的基础随之丧失，再回头索赔不予支持。该案案号（2019）赣民再147号，江西省高级人民法院再审。
查封在先、租赁在后的房子呢
法拍房最容易出这种事。查封之后，被执行人临时找个人签一份十年租约，租金一次性“付清”，用来挡住交付。
【法条原文】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年12月29日修正，自2021年1月1日起施行）第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”
两个要件，缺一不可：查封前签了合法有效的书面合同，并且已经占有使用。少了后一个，阻止移交占有的请求就站不住。
入库案例 2023-08-2-039-001 走的是同一思路。该案（2012）沪一中民四（商）终字第1796号，上海市第一中级人民法院二审，法院讲得很直白——租赁关系成立在查封之后，属于买卖不破租赁的例外，承租人不得以此对抗受让人。
实操里真正难的是时间点的举证。租金转账记录、水电费缴纳凭证、小区物业的登记底册、当初抵押时评估报告里写的房屋使用状况，这几样比一份事后补签的合同管用得多。入库案例 2023-16-2-470-001 把标准又收紧了一层：占有起始时间真伪不明时，举证不利的后果由承租人自己承担。
签合同那天，哪几样东西先拍下来
进屋先看有没有人住、住了多久。让卖方单独出一份租赁情况说明，写明有无租约、剩余期限、月租金、押金归属，签字按手印，附在买卖合同后面作附件。
再去街道的租赁管理所查备案。有备案就有登记痕迹，比中介一句“我了解过”可靠。
水电气过户单、物业交割单、钥匙、门禁卡，交割当天一并清点拍照。
押金这一项最容易被漏掉。租客交的钱还在卖方账上，买方接手后租客退租要退押金，这笔钱从谁口袋里出，合同没写清楚就会扯皮，常见的结果是新业主先垫、再回头找卖方追。
过户前抽半天去不动产登记中心拉一份登记信息，抵押、查封、预告登记全在上面。这一张纸，比任何口头保证都实在。
如需法律咨询，请拨打陈志钧律师电话：180-8888-6636
【特别声明：本文仅供个人学习使用，不作为任何决策依据，任何人参考或采用本文或本文观点引发的任何后果由当事人自行承担！】
