城市更新项目及以前的旧城（村）改造项目，必须依照法律、法规履行一定的程序，取得项目土地的《房地产证书》后才可以进行正常的开发建设。深圳市城市更新项目的基本法律依据有《中华人民共和国土地管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》等，但是具体到深圳市的，应用更多的是《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（下称《规定》）、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（下称《意见》）、《深圳经济特区房屋拆迁管理办法》等。根据《规定》和《意见》，深圳市城市更新项目一般程序是如下：
一、调研
即在深圳市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组（下称领导小组）领导组织下，深圳市城中村改造工作办公室（城中村改造日常机构，下称市城改办）等部门对深圳市内的城中村现状进行摸底调查，为制定全市的城中村改造总体规划提供第一手数据。
二、总体规划
即城改办组织编制全市城中村（旧村）改造总体规划纲要，编制中长期规划，报领导小组批准，必要时报市政府批准。
三、区域规划
即区政府根据有关规划文件，根据全市城中村（旧村）总体规划、年度土地供应计划和本辖区内各城中村的具体情况，制定本区域城中村改造计划，报市政府备案。
四、申请、批准立项
即村集体的股份合作公司向区政府申请立项，区政府报市政府予以批准，项目得以成立；如由股份合作公司意外的其他国内外的房地产开发机构进行开发，则由区政府立项，通过公开招标或者挂牌的方式确定城市更新项目的建设单位。（股份合作公司、房地产开发机构以下统称建设单位）
五、拆迁和补偿
即建设单位与被开发地块的村集体、村民（居民）签订拆迁安置、补偿协议，对其进行合理的安置、补偿，进行安置、补偿后，建设单位即可取得被开发地块的土地使用权。
六、土地使用权初始登记
即建设单位对村集体、村民（居民）安置、补偿后，取得被开发地块的土地使用权，可持有关材料向国土部门申请该地块的土地使用权初始登记，登记的权利人为该建设单位。
七、房地产项目开发
即被开发地块进行土地使用权初始登记后，建设单位取得该地块的土地使用权，即可依照一般的房地产开发项目对该地块进行房地产开发，在该地块上建成的建筑物由建设单位取得完全产权，可以自由转让。
以上就是城市更新（旧城改造）项目应履行的一般程序，在实际操作中许多程序会更加复杂。
