深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2006）深罗法民一初字第3-9、12、14-16、21-28、30-35、38、 40-42、44-49、51-54、56-58、64-69、72、75、79-82、84-85、 90、93、96、101、104-105、114、117、119-123、125、126-128 、130-131、133-138、140-147、149-151、153-156、158-160、162 、166、173、176-177、179、501-503、506、512、521、522、543 、551、553、556、560、584、589、591-594号
原告深圳市众佳好物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区解放路东港购物中心803号。
法定代表人叶×明，总经理。
委托代理人顾×富，广东××律师事务所律师。
被告邱×英，黄×彬等147人。
上列147位被告的共同委托代理人罗×逸、蔡某，江西××律师事务所深圳分所律师。
上列原告诉被告邱×英、黄×彬等147人拖欠物业管理费121宗系列案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人顾×富，147位被告共同委托代理人罗×逸到庭参加诉讼。该系列案现已审理终结。
原告起诉称，上列147位被告均是深圳市东门名仕商城商铺的业主。原告于2003年2月受名仕商城业主委员会委托接手管理名仕商城物业后，对该商城物业进行管理。但上列被告分别拖欠2003年2月1日至2005年1月31日期间的部分物业管理费及本体维修基金、空调维修基金共人民币486,718.41元；虽经原告多次催缴，但上列被告拒不交纳。为此，现请求法院判令上列被告一次性支付给原告管理费、本体维修基金、空调维修基金共人民币486,718.41元，并判令上列被告按每日万分之二点一计算支付逾期付款损失共人民币29,128.90元（原告对各被告的请求标的详见附表二）。
上列147位被告答辩称，（1）原告与名仕商城业主委员会签订的物业管理合同无效。因为没有经过业主大会的决定，没有经过招投标的方式，原告当时亦没有取得物业管理资质证书；（2）原告计算被告的拖欠物业管理费时间不准确；（3） 原告请求被告支付2003年期间的管理费已过诉讼时效；（4）原告的收取管理费的标准实际履行的是每平方米10.5元，并非21元；（5）原告对被告的债权（管理费等）已于2005年1月6日转给深圳市美嘉园管理有限公司，所以，原告现不再享有对被告的债权；（6）在此期间，大部分被告均已委托深圳市欢乐城商场有限公司统一招租，为此，该期间的管理费不应由被告承担。
经审理查明，上列147位被告分别于1999年至2000年间向名仕商城开发（深圳）有限公司购买了位于深圳市罗湖区人民北路西东门名仕商城商铺，均是深圳市罗湖区名仕商城的业主（各被告的商铺号及面积详见附表三）。
深圳市罗湖区名仕商城业主委员会于2002年5月经名仕商城全体业主投票表决产生，并在深圳市罗湖区住宅局备案登记。
原告于2003年1月27日经工商注册登记成立，有效期至2013年1月27日止。经营范围为物业管理、机动车停车场。2003年8月，原告取得临时物管资质证书，2004年10月取得了三级物管资质。
2003年3月20日，深圳市罗湖区名仕商城业主委员会与原告签订了一份《物业管理合同》，约定：由原告方对"名仕商城"进行物业管理，期限自2003年2月1日起至2005年1月31日止。同时约定：管理费按每月每平方米建筑面积人民币21元计，本体维修基金按每月每平方米建筑面积人民币0.35元计，空调维修基金按每月每平方米建筑面积人民币1.50元计。原告按合同的约定，于2003年2月起即对"名仕商城"进行物业管理。在合同期限内，上列147位被告的商铺因故大部分都处于空置状态，为此，上列147位被告自2003年2月至2005年1月，均是不定期断断续续地以每月每平方米人民币10.5元的标准向原告缴交部分物业管理费，原告亦以该标准收取了被告的物业管理费，原告所制作的"名仕商城物业管理费"的表格，对收取管理费的标准均是以每平方米人民币10.5元的标准出现，同时，原告所开具给上列部分被告的收款收据亦表明在此期间原告均是按每月每平方米人民币10.5元的标准收取被告的管理费。上列147位被告并非每月都向原告交纳管理费、本体维修基金、空调维修费，自2003年2月起至2005年1月止（有部分被告至2004年6月止）分别都有拖欠上述费用的情形，计得上列147位被告共拖欠原告物业管理费人民币223,436.18元，本体维修基金人民币7,447.86元、空调维修基金人民币31,920.64元（各被告欠费具体时间、数额详见附表三）。
2004年3月深圳市罗湖区名仕商城业主委员会向本院起诉本案的原告，请求终止双方签订的上述物业管理合同。2004年6月15日，经本院裁定，驳回深圳市罗湖区名仕商城业主委员会的起诉。双方签订的上述《物业管理合同》尚未解除，事实上原告仍在履行其对名仕商城物业管理的职责。本案的部分被告于2004年下半年亦有向原告缴交管理费及本体维修基金、空调维修基金的情形。
2005年1月6日原告与深圳市美嘉园物业管理有限公司签订的一份债权转让协议书，该协议书表明：原告将名仕商城业主拖欠其公司的物业管理费、本体维修基金、空调维修基金等债权全部转让给深圳市美嘉园物业管理有限公司，其中物业管理费约人民币80万元。因该债权转让并没有告知名仕商城的全体业主，该债权转让并未真正实现。深圳市美嘉园物业管理有限公司据此债权转让协议书曾于2005年7月向本院起诉，后撤诉。原告与深圳市美嘉园物业管理有限公司于2005年底又签订了一份解除债权转让协议书，明确表示解除上述债权转让协议。
本院认为，上列147位被告均是名仕商城的业主，原、被告对此均予认可，本院予以确认。深圳市罗湖区名仕商城业主委员会是经民主选举依法产生且在政府有关机关备案登记。原告于2003年3月20日与该业主委员会签订的《 物业管理合同 》，对名仕商城全体业主具有约束力，而且该合同签订后，大部分业主均有向原告交纳部分管理费（管理费均是以每月每平方米10.5元计）及按合同约定的标准交纳部分本体维修基金、空调维修基金等情形，由此可见，名仕商城的大部分业主对原告与业主委员签订的《 物业管理合同 》均已追认，且原告准予从事物业管理业务的时间是自2003年1月27日起，同年8月取得临时资质证书，2004年10月取得三级物业管理资质。可见，原告在此期间具有物业管理资格。故此，本院可以确认原告与名仕商城业主委员会签订的《 物业管理合同 》是有效合同。虽然该业主委员会于2004年3月曾向本院起诉要求解除该《 物业管理合同 》，但经本院裁定驳回起诉后，双方并未达成解除该合同的协议。而且在合同期限内，原告实际上仍在履行其对名仕商城物业管理的职责。有部份被告亦缴交了该期间的部分费用。可见，该《 物业管理合同 》在合同期限内实际上并没有解除。在此期间，上列147位被告并没有按时足额向原告交纳管理费、本体维修基金及空调维修基金，均有拖欠上述各种费用的情形。现原告提出要求上列147位被告支付管理费、本体维修基金、空调维修基金及逾期付款损失的主张，理由成立，本院应予支持。关于本案物业管理费的收费标准问题，原告起诉要求按每月每平方米人民币21元计收。本院认为，上述《 物业管理合同 》虽然约定的物业管理费的收费标准为每月每平方米人民币21元计，但原告与上列被告实际履行的管理费收费标准是每月每平方米人民币10.5元计，原告在此期间收取上列被告物业管理费时均是以每月每平方米人民币10.5元计，原告本身制作的各种收费表格记载的管理费的收费标准也是以每月每平方米人民币10.5元计算，而且从原告与深圳市美嘉园物业管理公司签订债权转让协议书中，亦可以推定出原告在此期间的物业管理费的收费标准均是以每月每平方米人民币10.5元计算。可见，原告与上列147位被告在合同的实际履行中对物业管理费的收费标准这一项双方已变更了原合同的约定，将原约定的管理费收费标准每月每平方米人民币21元变更为每月每平方米人民币10.5元。该变更是双方当事人真实意思表示，并未违反法律的规定，本院应予采纳。故此，本院可以确认，在合同期限内，原告收取被告物业管理费的收费标准应为每月每平方米人民币10.5元计。原告提出要求被告支付的管理费应以每月每平方米人民币21元标准计算的请求，本院不予采纳。同时，原告于2005年11月才向本院起诉，提出要求上列147位被告支付2003年2月至2005年1月间拖欠的各项费用的主张。可见，原告对2003年11月份以前的各项费用的主张，已明显超过两年的诉讼时效，且亦没有时效中断、中止或延长的情形，为此，对原告该部分的请求，本院不予支持。综上，上列147位被告应支付给原告2003年12月至2005年1月（有部分被告至2004年6月）期间所拖欠原告的管理费共人民币139,756.79元，本体维修基金共人民币4,658.56元，空调维修基金共人民币19,965.26元及逾期付款损失人民币9,838.18元（自2005年2月1日起计至2005年11月15日止，每日按万分之二点一计）（各被告应支付的具体金额详见附表四）。关于部分被告提出自2002年起其已委托深圳市欢乐城商场有限公司统一招租，该期间的管理费等应由深圳市欢乐城商场有限公司承担的主张，与本案属于不同的法律关系，本案不作处理，当事人可另循其他法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第五十一条第二款的规定，判决如下：
一、邱×英等上列147位被告应于本判决生效之日起十日内支付给原告物业管理费共人民币139,756.79元（各被告应支付金额详见附表四）。
二、邱×英等上列147位被告应于本判决生效之日起十日内支付给原告本体维修基金共人民币4,658.56元（各被告应支付金额详见附表四）。
三、邱×英等上列147位被告应于本判决生效之日起十日内支付给原告空调维修基金共人民币19,965.26元（各被告应支付金额详见附表四）。
四、邱×英等上列147位被告应于本判决生效之日起十日内支付给原告逾期付款损失共人民币9,838.18元（各被告应支付金额详见附表四）。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费共人民币22,123元（见附表二），由原告承担人民币11,061.50元，邱×英等147位被告共承担人民币11,061.50元（各被告应负担之数详见附表四）（该款原告已预付，本院不作清退，被告负担之数迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 ×××
审 判 员 ×××
审 判 员 ×××
二OO六年五月十五日
书 记 员 ×××
