深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2006）深罗法民再字第8号
原审原告恒生地产实业投资有限公司，住所地香港皇后大道西2至12号联发商业中心304室。
法定代表人冯×民，董事会主席。
委托代理人张×忠，上海市锦天城律师事务所深圳分所律师。
委托代理人江×航，上海市锦天城律师事务所深圳分所律师。
原审被告陈某，男，汉族，1966年12月25日生，住深圳市福田区莲花北×栋×房，身份证号码：42010619661225****。
委托代理人许×峰，广东深圳大地律师事务所律师。
委托代理人刘某，广东仁人律师事务所律师。
原审第三人深圳市云峰花园物业有限公司，住所地深圳市罗湖区友谊路云峰花园。
法定代表人陈×峰，董事长。
委托代理人黄×庭，该司法律顾问。
原审原告恒生地产实业投资有限公司诉原审被告陈某、原审第三人深圳市云峰花园物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2005年3月2日作出（2004）深罗法民三初字第1938号民事判决，已经发生法律效力。之后，原审被告陈某向本院申请再审。本院遂于2006年1月4日作出（2006）深罗法民再字第8号民事裁定，决定对本案进行再审。本院提起再审后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告的委托代理人张×忠、原审被告的委托代理人许×峰、刘某到庭参加了诉讼。原审第三人经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已再审终结。
原审原告在原审中诉称，2001年11月28日，原审第三人与原审被告签订了关于将云峰花园裙楼1-102B房屋出租给原审被告的房屋租赁合同以及补充协议，约定：月租金为人民币68000元，承租方（原审被告）应于每月10日前向出租方（原审第三人）缴纳租金；合同签订生效后，租金标准从第三年开始按年递增8％；承租方拖欠租金一个月以上，出租方有权解除房屋租赁合同，违约金拖欠日乘以月租金千分之三。2003年11月27日，原审原告与原审第三人签订了关于向原审第三人购买位于深圳市罗湖区友谊路与江背路交汇处云峰花园裙楼1-102B房屋的《深圳市房地产买卖合同（现售）》。同年12月26日，云峰花园裙楼1-102B的房屋正式过户至原审原告名下，原审原告成为其合法权利人。根据房屋租赁合同及补充协议的约定，2004年5月即为租金应按年递增8％的第三年，但原审被告并未按约定向原审原告交纳租金。原审原告仅于2004年3月和2004年5月30日收到原审被告按每月人民币68000元的标准交纳的2004年1月至5月的租金人民币340000元，至20004年10月8日，原审被告尚欠原审原告2004年6-10月份共5个月租金人民币367200元。原审原告为此提起诉讼，请求判令：1、解除与原审被告关于云峰花园裙楼1-102B房屋的房屋租赁合同及其补充协议；2、原审被告向原审原告支付2004年6月、7月、8月、9月、10月共5个月的房屋租金共计人民币367200元；3、原审被告支付拖欠租金的滞纳金人民币104586.72元；4、原审被告于判决生效后的5天内结清其承租云峰花园裙楼1-102B房屋期间的水、电、物业管理费等各项费用；5、原审被告于判决生效后的5日内迁离云峰花园裙楼1-102B房屋，将承租房交回原审原告；6、原审被告负担本案诉讼费。
原审被告在原审中经公告送达期满，未到庭应诉和答辩。
原审第三人确认原审原告起诉的事实、理由。
原审原告为支持其主张，在原审中提交的证据有：1、深圳市房地产买卖合同；2、房地产证；3、房屋租赁合同书及其补充协议；3、三份公证书；4、三份邮件查询结果。
原审被告未举证、质证。
原审第三人对原审原告提交的证据没有异议。
原审认定，2001年11月28日，原审第三人与原审被告签订了关于将云峰花园裙楼1-102B房屋出租给原审被告的房屋租赁合同以及补充协议，约定：出租房屋的期限自2002年4月10日至2007年4月9日；月租金为人民币68000元，租金按月支付，承租方应于每月10日前缴纳租金；合同签订生效后，租金标准从第三年开始按年递增8％，即自2004年5月起月租金为人民币73440元；原审被告负责支付承租房屋的水电费、卫生费、房屋大厦管理费、空调费；承租方拖欠租金一个月以上，出租方有权解除房屋租赁合同，违约金为拖欠日乘以月租金千分之三。2003年11月27日，原审原告与原审第三人签订了关于原审原告向原审第三人购买位于深圳市罗湖区友谊路与江背路交汇处云峰花园裙楼1-102B房屋的深圳市房地产买卖合同。同年12月26日，原审原告取得云峰花园裙楼1-102B的房屋房地产证。
原审另查，原审第三人在出售涉案房产时告知原审原告房屋已向原审被告出租。2004年1月至5月的房屋租金由原审第三人向原审被告收取，再由原审第三人全部转交原审原告。原审原告仍按人民币68000元收取原审被告2004年5月份租金，原审原告共计收取租金人民34万元。原审被告应付2004年6月至10月份5个月的租金为人民币367200元，至今未向原审原告或原审第三人支付，原审原告为此诉至本院。
原审认为，原审第三人与原审被告签订的房屋租赁合同及原审原、被告签订的深圳市房地产买卖合同均是各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效。原审第三人向原审被告出租涉案房产在先，原审原告购房在后，原审被告对涉案房产享有优先承租权。原审原告取得房屋所有权后，并未与原审被告重新签订房屋租赁合同，而是按合同收取租金，原审被告对此未提出签订房屋租赁合同，由此可见，原审原告承接了房屋租赁合同的权利义务，原审被告应当继续向原审原告履行支付租金的合同义务。根据房屋租赁合同约定，月租金自2004年5月起在人民币68000元基础上上浮8％，即月租金为人民币73440元。原审被告未付租金期限为2004年6月至12月，共计拖欠人民币73440×5个月＝人民币367200元。原审被告应当支付上述租金并承担迟延付款违约责任。鉴于原审被告的违约行为，房屋租赁合同的解除条件已成就，该合同应予解除，原审被告应支付合同约定的有关费用后，迁离涉案房产。
原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：1、解除原审原、被告签订的房屋租赁合同及其补充协议；2、原审被告于判决生效之日起十日内向原审原告支付2004年6月、7月、8月、9月、10月共计5个月的房屋租金人民币367200元及逾期付款违约金人民币101567.52元；3、原审被告于本判决生效之日起十日内向云峰花园裙楼1-102B房屋的物业管理公司清结承租期间的水、电、物业管理费等各项费用；4、原审被告于本判决生效之日起十日内迁离云峰花园裙楼1-102B房屋，将承租房屋交还原审原告。本案受理费人民币9587元，由原审被告负担。
上述判决生效后，原审被告陈某向本院提出再审申请，认为：
1、原审违反法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第78条及第84条规定，送达诉讼文书，应当直接送交受送达人，只有受送达人下落不明或用法律规定的其他方式无法送达的情况下才适用公告送达。但本案中根本不存在适用公告送达的情况，因为（1）本案属房屋租赁合同纠纷，原审被告租赁房屋的地址是十分清楚的，而且原审被告从2002年4月至今一直在该处经营餐饮，从未中断过，因此完全可以直接送达诉讼文书；（2）原审被告自始至终从未拖欠过原审原告的租金，并且目前是仍在正常向原审原告缴纳房租，因此，原审原告不可能不知道原审被告的联系地址和方式；（3）原审第三人是原审被告所租房屋的原业主，也是该物业的管理单位，因此，原审第三人更不可能不知道原审被告的地址和联系方式。综上，原审被告根本不存在下落不明的情形，完全应该适用直接送达方式。但原审原告及原审第三人恶意隐瞒原审被告的真实情况，致使原审错误使用公告送达方式，致使原审被告未能知悉诉讼事由，而未能出庭应诉，丧失了维护自身合法权利的机会。
2、原审对事实认定错误。原审认定，原审被告自2004年6月至10月没有向原审原告缴纳过租金，这一认定事实与客观事实完全不符。客观事实应为：2001年11月28日，原审被告与原审第三人签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：原审第三人将其名下的云峰花园裙楼1-102B房屋出租给原审被告作经营餐饮使用；出租期限自2002年4月10日至2007年4月9日；月租金为人民币68000元（单价127元/平方米，建筑面积538平方米）；租金按月支付，应于每月10日前缴纳；合同生效后，租金标准从第三年开始按年递增8%，即2004年5月起月租金为人民币73440元；承租方拖欠租金一个月以上，出租方有权解除房屋租赁合同，并计收违约金（拖欠日乘以月租金千分之三）。合同签订后，原审被告一直严格按合同约定履行支付租金的合同义务。2003年11月27日，原审第三人将出租给原审被告的房屋卖给了被申请人，并于2003年12月26日办理了房地产证书。但原审第三人和原审原告直至2004年9月才正式将上述情况告知原审被告，原审被告遂按照原审原告的要求开始直接向其支付房屋租金，并且一直支付到今，其间根本不存在原审原告所称的拖欠房租的情形。
另补充说明的是，原审被告在2004年8月前一直是以68000元支付租金，但是原审被告后来发现该房屋的实际建筑面积只有465.38平方米，远远低于合同所约定的538平方米，原审被告每月只须支付59100元的租金，因此，原审被告不仅不拖欠租金，相反，原审原告和原审第三人还多收了原审被告的租金。据此，原审被告在再审中请求：1、撤销原审（2004）深罗法民三初字第1938号民事判决；2、判决驳回原审原告的诉讼请求；3、判令原审原告承担本案的全部诉讼费用。
原审原告在再审中称， 1、2004年10月28日原审原告起诉时向罗湖法院递交的《民事起诉状》中列明了原审被告陈某的两个地址，一个是从深圳市公安局人口管理处查询到的深圳莲花北68-*04，另一个即是原审被告也认可的深圳市罗湖区友谊路与江背路交汇处云峰花园裙楼1-102B××香辣蟹店。2004年11月8日，罗湖法院202室某法官助理告知原审原告，我方提供的原审被告陈某的两个地址两次用特快专递邮寄送达和亲自上门均找不到陈某。于是当天我方又到深圳市罗湖区工商行政管理局查询陈某经营的位于云峰花园裙楼1-102B××香辣蟹店的工商信息，并送至罗湖法院，可依然无法送达。我方继续到深圳市房地产信息中心查询，并提供了深圳市福田区东海花园3栋×房地址，该地址与原审原告再审申请书上表明的地址是一致的，但仍无法找到原审被告，因此我方于2004年11月13日在《法制日报》上刊登了公告。 据此，我方认为，原审被告称原审送达程序错误是不成立的。2、原审原、被告之间发生的租金往来是2004年开始的，作为原审被告支付了多少租金以及尚未付多少租金，双方无需争辩。原审被告以从不拖欠租金为由，是混淆视听。3、原审被告拖欠租金事实存在，且根据租赁合同规定原审原告方有权在原审被告不按时支付租金的情况下解除合同。而到今日为止，原审被告所拖欠的租金已达100多万，因此原审原告完全有权解除租赁合同，而在租赁合同解除后，原审被告交回租赁物给原审原告是理所当然的。综上原审原告方认为，原审被告提出的原审送达及事实认定错误的理由均不成立，恳请法院依法支持原审原告诉请的前提下，尽快解决该租赁合同纠纷。
再审时，原审第三人经传票传唤未到庭应诉，也未陈述意见。
原审原告在再审中提交以下证据：1、原审被告与原审第三人在2001年11月28日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2、原审原告与原审第三人2003年11月27日签订的《深圳市房地产买卖合同》及公证书；3、签发于2003年12月26日编号为深房地字第2000177348号的《房地产证》；4、原审原告在2004年5月以特快专递发给原审被告的《律师函》（附《授权委托书》）、《通知》，以及特快专递详情单、公证书；5、原审原告在2004年7月12日以特快专递发给原审被告的《律师函》、特快专递详情单及公证书；6、原审原告在2004年9月13日以特快专递发给原审被告的《通知》、特快专递详情单及公证书；7、原审被告拖欠租金及滞纳金明细表。
原审被告质证称，对房屋租赁合同书及补充协议、深圳市房地产买卖合同及公证书、房地产证均无异议。但辩称其只收到了2004年9月13日原审原告发出的《通知》（即证据6），之前的并未收到。另，原审被告认为，原审原告提供的原审被告拖欠租金及滞纳金明细表所提出的拖欠租金及滞纳金是原审原告单方的计算出来的，其不予认可。原审被告认为其已积极履行了合同，并未拖欠租金。原审被告还认为，原审原告提供的场地比合同的面积少，以及未向其出具发票，所以其有权拒付租金或向相关部门申请处罚。
经审查，本院认为，原审被告对原审原告提交证据1、2、3没有异议，且有原件核对无异，具有真实性，与本案有直接关联，来源合法，本院予以认定。至于证据4、5、6，有公证机关的公证书证实，具有真实性，关联性，来源合法，本院予以认定。关于证据7，该明细表上的数额是原审原告单方出来计算的，本院不予认定，其具体数额按本院认定的事实和当事人签订的合同计算。
原审被告在再审中提交以下证据：1、原审被告与原审第三人在2001年11月28日签订的《房屋租赁合同》；2、原审被告与原审第三人签订的《关于房屋租赁合同的补充协议》；3、原审第三人在2004年9月2日致原审被告的《通知》；4、原审原告在2004年9月13日致原审被告的《通知》；5、原审被告在2004年9月15日答复原审原告的《律师函》及特快专递详情单、邮件查询结果；6、盖有原审第三人"收款专用章"印文的三份收款收据，收款时间分别是2004年7月2日、8月6日和8月30日，金额均为人民币68000元，款项用途为代收6、7、8月份的租金；7、原审被告将租金存入原审原告指定银行账户的存款回单11张，存款账户为中国银行深圳市分行春风路支行4766945-01880499***，存入时间分别为2004年11月3日、11月30日、12月31日、2005年2月2日、3月1日、4月7日、5月10日、6月12日、7月4日、8月5日、9月4日，金额除2004年11月3日为人民币52126元外，其余均为人民币63367元，原审原告以此证明其已交2004年10月至2005年8月的租金，因实际面积少于合同面积而多交的租金则折抵2004年9月份的租金；8、原审被告承租物业的房地产证；9、本院的执行公告。
原审原告质证称，对原审被告提交的上述证据1、2、3、4、8、9没有异议，并收到过证据5的函件，但没有协商。对证据6不予认可，认为其于2003年11月份购买了涉案房产后，曾两次通过邮寄通知原审被告，明确表示租金应交给原审原告，原审被告没有理由将租金交给原审第三人，我方也从未收到该款项。原审原告对证据7的真实性没有异议，但认为原审被告交付的是2004年11月至2005年9月的部分租金，按租赁合同约定，原审被告应在每月10日交当月租金（人民币68000元），以前也是如此履行的，该证据恰恰证明了原审被告未交付2004年9月、10月的租金。
经审查，本院认为，原审原告对原审被告提交的证据1、2、3、4、5、8、9没有异议，本院予以认定。因原审第三人未到庭质证，其在原审中确认了原审原告提出的事实、理由和证据，所以，本院对原审被告提交的证据6不予认定。关于证据7，原审原、被告对其真实性没有异议，本院亦予认定。从租赁合同关于租金交付时间、数额的约定以及以往租金交付情况来看，原审被告认为证据7是交付2004年10月至2005年8月租金的主张，理由不成立，本院认定这是原审被告交付2004年11月至2005年9月的部分租金。
经以上举证、质证、认证，本院再审查明，原审认定的事实属实。
本案争议焦点：1、原审被告是否已交付2004年6-10月份租金给原审原告；2、原审原告在取得涉诉房屋的所有权后有无告知承租人（即原审被告），何时告知？
综合双方提交的证据，本院对争议焦点评判如下：
一、关于第一个争议焦点，本院认为，原审被告提交盖有原审第三人"收款专用章"印文的三份收款收据，未得到原审第三人的确认，且原审第三人在原审中也未承认代收过此三笔款，所以，本院不采纳原审被告已交付2004年6月、7月、8月份租金的主张。另外，从数额、时间以及以往租金交付情况来看，原审被告所提供的银行存款回单，也不能证明其已交付了2004年9月和10月的租金，所以，原审被告认为其已交付了2004年9月和10月租金的主张，证据不足，理由不充分，本院亦不予采纳。
二、关于第二个争议焦点，本院认为，公证机关的公证证明，原审原告在受让取得涉诉房屋所有权后，先后于2004年5月、7月、9月，按原审被告上述租赁经营的地址，通过特快专递书面告知了原审被告，并要求原审被告向其直接支付租金，原审原告已履行了通知义务，原审被告提出其没有收到5月和7月通知的抗辩理由不成立，本院予以采纳。
综合以上认定的事实及争议焦点的评判，本院认为，原审被告没有充分证据证明其已向原审原告交纳2004年6-10月的租金，其再审请求不成立，本院不予支持；原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，原判应予维持。至于原审被告提出的房屋的实际建筑面积少于合同约定面积的问题，因原审被告在原审中并未提出反诉，所以，本院再审不予处理，双方当事人可另循法律途径解决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
维持本院（2004）深罗法民三初字第1938号民事判决。
原审受理费人民币10878元，由原审被告文×洪、文×辉负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 ×××
审 判 员 ×××
审 判 员 ×××
二OO六年八月八日
书 记 员 ×××
