深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2005）深罗法民三初字第584号
原告深圳市招商国际旅游有限公司。地址：深圳市蛇口南海大道9号招商国旅大厦。
法定代表人姜×义，该公司董事长。
委托代理人王×春，广东××律师事务所律师。
被告中国嘉德广州国际拍卖有限公司（以下简称被告一）。地址：广州市天河西路111号建和中心北楼第五层A--G单元。
法定代表人李×非，该公司董事长。
委托代理人冯×兵，男，1976年11月26日出生，住广州市天河区中山大道西×号，该公司法律顾问。
委托代理人张×贵，××律师事务所广州分所律师。
被告广东发展银行股份有限公司（以下简称被告二）。地址：广州市农林下路83号。
法定代表人李×虹，该公司董事长。
委托代理人陈某，男，1968年2月21日出生，住广东省湛江市赤坎区中山一路×号，广东发展银行股份有限公司湛江分行总经理。
委托代理人刘某，男，1981年10月23日出生，住广东省湛江市赤坎区中山一路×号，广东发展银行股份有限公司湛江分行职员。
第三人广东发展银行股份有限公司湛江分行。地址：广东省湛江市赤坎区中山一路22号。
负责人张×趟，该行行长。
委托代理人陈某，男，1968年2月21日出生，住广东省湛江市赤坎区中山一路22号，广东发展银行股份有限公司湛江分行总经理。
委托代理人刘某，男，1981年10月23日出生，住广东省湛江市赤坎区中山一路22号，广东发展银行股份有限公司湛江分行职员。
原告深圳市招商国际旅游有限公司诉被告中国嘉德广州国际拍卖有限公司房地产拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王×春，被告一委托代理人冯×兵、张×贵，被告二、第三人的委托代理人陈某、刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2004年3月30日，原告在按要求交纳100万元的保证金后，参加了被告一组织的拍卖会，以总价443万元的价格成功竟得深圳市罗湖区深南中路金丰城大厦A座×层，双方签订了《拍卖成交确认书》，并约定原告已付的100万元保证金转化为合同定金。原告于2004年4月6日将竟买余款连同拍卖佣金共3，651，500元支付给被告一。被告一在《标的说明》中明确表明：该房产的房产证号为深房地字第20000425**号，性质为商业办公用地，带租约至2005年6月15日止，每月租金收入为32，000元。拍卖成交后的合理时间内，被告一既不能交付房产，也不能交付房产的出租收益。经原告调查得知，该房产的原业主是华意投资有限公司，而委托人是被告二广东发展银行股份有限公司湛江分行，由于委托人的原因，该房产无法交付，致使原告的合同目的不能实现。原告因此要求解除拍卖合同，被告一于2004年11月同意解除合同，并退还原告支付的购楼款本金和拍卖佣金。原告请求法院判令：1、两被告连带双倍返还定金930，300元；2、两被告连带承担原告的损失130，000元；3、两被告连带承担上述款项自2005年4月15日起的利息；4、被告承担本案诉讼费。
被告一辩称：本案标的是带租约拍卖，原告早已知悉此事，因此，本案标的物不存在实物交付，权利凭证的交付就意味着拍卖物交付义务的完成；关于租金收益，因为租赁合同继续有效，原告应当向承租人主张；关于产权过户手续，依法应由委托人广东发展银行湛江分行与原告进行，与被告一无关。委托人曾于2004年10月22日致函原告要求办理产权过户手续，但原告不愿办理，证明是原告违约，因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告二辩称：与原告没有合同关系，原告起诉被告二没有合同和法律依据；被告二没有收到原告的定金，不能适用定金罚则；被告而没有约定或法定义务为原告办理产权过户手续或向原告交付房产，因此，没有任何违约行为，不应承担任何违约责任。
第三人主张：本案标的物是该行的抵债资产，有权委托拍卖。拍卖成交后，第三人一直在协助办理产权过户手续，并与原告达成协议，在2004年12月31日前完成产权过户手续；但原告在2004年10月26日拒绝办理产权过户手续，因此，违约的是原告，而不是两被告。
原告在举证期限内提交了以下证据材料：
1、中国嘉德广州国际拍卖有限公司拍卖公告；2、标的说明；3、中国嘉德广州国际拍卖有限公司2004年3月30日拍卖会特别规定；4、拍卖成交确认书；5、关于购买深圳市金丰城有关物业未果的照会；6、广东发展银行湛江分行回复函；7、关于产权转让进展事宜的会议纪要；8、关于要求退还购楼款佣金的照会；9、收款收据；10、部分文件移交收条；11、中国银行付款凭证回单；12、付款凭证。
对原告的证据7被告一称，被告一的代理人在第三页上签名，因此只确认第三页的真实性。本院认为，在一般情况下，当事人签署合同、会议纪要等等文件时，只会在最后一页签名。在没有其他证据的情况下，不应仅仅以被告一代理人未在"会议纪要"前两页上签名为由，否认该证据的真实性的意见。因此，对原告的证据7本院予以采纳。对原告的其他证据，两被告、第三人对证据中涉及本公司的部分分别没有异议，本院予以采纳。
被告一在举证期限内提交了以下证据材料：
1、标的说明；2、关于2004年3月30日拍卖会的特别规定；3、物业抵债还贷协议； 4、2004年3月30日广东发展银行资产管理中心给被告的文件； 5、拍卖成交确认书；6、移交证明和王自新的工作证；7、2004年7月7日广东发展银行湛江分行回复函；8、2004年7月19日原告回复函；9、2004年8月23日广东发展银行湛江分行致承租人的通知；10、2004年10月22日广东发 展银行湛江分行的回复函；11、2004年10月26日原告关于退还金丰城购楼款的函； 12、2004年11月11日原告的复函。
被告一的证据7-9、证据11没有原件，本院不予采纳。对被告一的其他证据，原告、被告二、第三人对证据涉及该公司的部分没有异议。对被告一的证据1-6、10、12，本院予以采纳。
被告二在举证期限内没有向本院提供证据材料。
第三人在举证期限内提供了下列证据材料：
1、2004年10月22日广东发展银行股份有限公司湛江分行致原告的回复函；2、2004年7月7日广东发展银行湛江分行致原告的回复函；3、2004年6月29日广东发展银行湛江分行致原告的回复函；4、原告开具的收据；5、2004年10月26日原告关于退还购买金丰城购楼款的函；6、2004年7月19日原告的回复函；7、原告联系人的名片；8、电话记录清单。
对第三人提交的证据，被告一、被告二均没有异议。原告对证据1-4、7没有异议。第三人的证据5、6、8没有原件，本院不予采纳，其他证据本院予以采纳。
经审理查明：（一）本案涉讼的深圳市罗湖区金丰大厦A座19层房产的所有权人为"华意投资有限公司"。2001年5月华意投资有限公司将该房产抵债给第三人。
（二）第三人为被告二下属的没有法人资格的分支机构。被告二将本案涉讼房产委托被告一拍卖。
（三）2004年3月30日，原告参加了被告一组织的拍卖会，竞买到本案争议的深圳市罗湖区金丰大厦A座19层的房产。拍卖会前，被告一向竞买人出示了《标的说明》，告知竞买人深圳市罗湖区金丰大厦A座19层的房产"带租约拍卖，租约至2005年6月15日，每月租金收入32000元"。拍卖会后，原告与被告一签订了《拍卖成交确认书》，双方约定：原告在被告以举办的拍卖会上拍得位于深圳市罗湖区深南中路的金丰大厦A座19层房产，建筑面积800.42平方米，成交价人民币443万元，佣金为总成交价的5%即人民币221500元，总价款合计人民币4651500元；原告应当场向被告一支付定金人民币100万元，并承诺在2004年4月12日前付清余款人民币3651500元。
（四）拍卖会当日，原告向被告一支付了定金人民币100万元。2004年4月6日，原告付清了全部拍卖款。同年4月23日，被告二将涉讼房产的《房地产证》和两份《房屋租赁合同》移交给原告。
（五）拍卖成交后，本案涉讼房产一直未能办理好转移登记手续。2004 年6月23日原告向被告一和"广东省发展银行"发出了《关于购买深圳市金丰城有关物业未果的照会》。照会称：拍卖成交后，原告一直未获得竞买物业的产权，也未收到该物业出租的收益。原告要求，若2004年7月20日前仍未能办理转移登记手续，则被告一和"广东省发展银行"应退回原告所付费用，并支付所付费用及佣金的利息。
2004年7月1日，原告、被告一和被告二的代表共同召开会议，并签署了《关于深圳招商国际旅游有限公司购买金丰城A座十九楼物业产权转让进展事宜的会议纪要》。会议纪要中，被告二的代表称：在办理转移登记过程中发现涉讼房产拖欠土地使用费，此前被告二对此不知情，因此在委托拍卖时也未告知被告一，该费用被告二愿负担；被告二已派员前往香港办理相关手续，估计在2004年12月底前办妥。被告一的代表称，被告一一直在努力跟进产权转移问题，但无法给出具体的时间表。原告的代表称：如不能按照原告《关于购买深圳市金丰城有关物业未果的照会》的时间表完成产权转移，则要求按贷款利率支付利息、并支付相关费用，同时，拍卖完成后的所有收益应归原告所有。
2004年9月7日，原告向被告一发出《关于我公司要求退还购楼款佣金的照会》。原告要求被告一在2004年9月18日前退回原告支付的购楼佣金，并按银行贷款利率赔偿损失。
2004年11月5日，被告二委托第三人将原告支付的购房款人民币443万元退回给原告。11月11日原告向被告一发出《复函》，称："经与广东发展银行协商，我司本次退回深圳金丰城十九楼拍卖标的，并由广东发展银行收回。现广东发展银行已将拍卖价款及利息退还我司。因此，我司请贵司退还我司拍卖佣金及截至还款之日的利息（按半年贷款利率计）"。11月16日，原告将涉讼房屋的《房地产证》及两份《房屋租赁合同》退回给被告一。11月18日，被告一将收取的佣金及利息人民币22.8万元退回原告。
本院认为：第三人为被告二没有法人资格的分支机构，相关的法律责任应由被告二承担。
原告与被告一签订的《拍卖成交协议书》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，是有效合同。
原告与被告二之间没有合同关系，原告未向被告支付过房款或其他任何款项。因此，依据合同的相对性原则，被告二不应向原告承担违约责任。原告要求被告二承担返还定金、赔偿损失的连带责任的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》，合同当事人可以以下几种方式解除合同：1、协议解除，即合同当事人协商一致解除合同；2、约定解除，即合同当事人约定一方解除合同的条件，条件成就时享有解除权的一方解除合同；3、法定解除，即合同一方当事人在法定的条件下解除合同。
本案涉及的《拍卖成交确认书》中，没有约定解除合同的条件，因此，《拍卖成交确认书》不存在约定解除的问题。如《拍卖成交确认书》的一方当事人不愿再继续受合同约束，可以行使法定解除权（如果在合同的履行中产生了法定的解除合同的情形），或选择以协议的方式解除合同。
本案中，原告认为被告一在履行合同中有重大违约行为，并导致原告无法实现合同目的。原告认为被告的违约行为有二：1、至合同解除时止，被告一未将房屋交付原告使用 ；2、至合同解除时止，被告一未能将房屋的产权过户至原告名下。本院认为：第一，本案涉讼房屋在拍卖时，尚有承租人依未期满的租赁合同占有、使用涉讼房屋。原告作为买受人，取得了该房屋所有权后，亦有义务继续履行原租赁合同。因此，被告一不可能、也没有义务将房屋交付原告使用。至于该房屋的承租人一直未向原告支付租金，这是原告与承租之间就租赁合同的履行产生的纠纷，原告应另循法律途径解决。第二，在原告与被告一签订的《拍卖成交确认书》中，未约定房屋交付的时间。《中华人民共和国拍卖法》第五十五条规定："拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关资料，向有关行政管理机关办理手续"。由此可见，向原告交付房屋、办理变更登记不是被告一的义务。原告在庭审中称，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告一应承担违约责任。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告一签订的《拍卖成交确认书》不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。综上，原告不能证明被告一在履行合同时有重大违约行为，原告不享有法定解除权；《拍卖成交确认书》并未依法定的事由解除。
《拍卖成交确认书》是否已依原告与被告一的协议解除了呢？本院认为，2004年11月11日原告向被告一发出《复函》，称："经与广东发展银行协商，我司本次退回深圳金丰城十九楼拍卖标的，并由广东发展银行收回。现广东发展银行已将拍卖价款及利息退还我司。因此，我司请贵司退还我司拍卖佣金及截至还款之日的利息（按半年贷款利率计）"。从《复函》的文义看，原告告知被告一，原告已与被告二就拍卖物的问题达成一致，原告因此与被告一协商解除《拍卖成交确认书》。由此也可以看出，原告并非行使法定解除权，通知被告一合同已解除，而是向被告一发出了解除合同的要约。《复函》是原告向被告一发出的解除合同的要约，被告一按照原告的要求作出了承诺的行为--将拍卖佣金及利息退回原告，至此，原告与被告一就达成了解除《拍卖成交确认书》的协议。
如前所述，原告与被告一以协议的方式解除了《拍卖成交确认书》。在协议解除的情况下，如果当事人对先前对方违约造成的损失及损害赔偿问题没有达成协议，那么事后是否可以主张？本案中，原告在与被告一协议解除《拍卖成交确认书》时，并未就违约责任的承担与损害的赔偿达成一致，在合同解除的5个月之后，原告起诉要求被告一承担违约责任的诉讼请求，是否应当支持？本院认为，如果当事人在约定合同解除的条件时没有约定违约责任承担和损失赔偿的问题，则应视为放弃了主张的权利。因为，协议解除本就是为了解决纠纷，当事人一方如不放弃要求对方承担违约责任或赔偿损失的权利，完全可以请求损害赔偿而不是与对方达成解除协议。本案中，原告既然选择了与被告一协议解除合同，就应视为其放弃了要求被告继续承担违约责任的权利。因此，原告要求被告承担违约责任、双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中和人民共和国合同法》第十四条、第二十二条、第九十三条第一款，《中华人民共和国拍卖法》第五十五条的规定，判决如下：
一、驳回原告要求被告中国嘉德广州国际拍卖有限公司双倍返还定金的诉讼请求。
二、驳回原告要求被告中国嘉德广州国际拍卖有限公司赔偿损失的诉讼请求。
三、驳回原告要求被告中国嘉德广州国际拍卖有限公司支付利息的诉讼请求。
四、驳回原告要求被告广东发展银行股份有限公司双倍返还定金的诉讼请求。
五、驳回原告要求被告广东发展银行股份有限公司赔偿损失的诉讼请求。
六、驳回原告要求被告广东发展银行股份有限公司支付利息的诉讼请求。
案件受理费人民币18510元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 ×××
人民陪审员 ×××
人民陪审员 ×××
二○○五年十月十三日
书 记 员 ×××
