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二手房贷款买房违约案件高发、疑难问题浅析

日期:2016年09月20日 | 来源:原创 |  作者:深圳龙岗律师网 | 字体:

二手房买卖存在一定的交易周期,短则一个月,长则几个月,房屋价格受政策影响极大,如交易过程中发生政策变化,房价会产生很大波动,交易双方违约动机的会大爆发。如买家需银行贷款买房,交易流程漫长、复杂,房价上涨时,买家的交易地位相对弱势,卖家可利用交易中的漏洞牟取非法利益;房价下跌时,卖家的交易地位相对弱势,买家可利用交易中的漏洞撇除违约责任。

 

(上图:二手房贷款买房交易流程图)

为了更清晰的论述二手房交易中疑难复杂问题,首先要对二手房交易流程有清晰的认识。

一、违约高发环节

通过分析交易流程,笔者认为在签署《资金监管协议》《贷款申请书》这两个环节通常是违约的高发环节。

在交易过程中,签署《资金监管协议》与《贷款申请书》是两个不同的环节,但是通常都是同一时间办理,他们的共同特点是,都需要买卖双方共同签字认可,即,如果一方不签字,则流程无法继续下去。而交易一方是否签字这个行为通常难以取得书面的证据,这就为守约方的举证责任增加了难度,增加了守约方的败诉风险。

具体表现如下:

1、房价上涨时,卖家不愿意继续交易,不配合签署《资金监协议书》《贷款申请书》,并且可指责买家不办理资金监管;

2、房价下跌时,买家不愿意继续交易,不配合签署《资金监管协议书》《贷款申请书》,并且指责卖家不办理资金监管。

 

二、中介证言的效力

关于如何证实是哪一方不签署《资金监管协议》及《贷款申请书》这一行为,有一个最为直接、有效的证据,即中介公司的证言。但是,中介公司由于与交易双方存在一定的利害关系,其证言有时可能是不真实的。具体来说:

1、如果房屋继续交易,中介公司可以按照居间服务协议获得居间费,因此,从中介公司的利益来看,如果买家主张继续履行合同,中介公司会做出有利于继续履行合同的证言;

2、如果房屋已经通过其他中介公司出让给第三方,中介公司在心理上可能对卖家存在一定的怨恨,其潜意识可能做出不利于卖家的证言;

3、卖方或者买方均可能对中介公司进行收买,企求中介公司做出对自己有利的证言;

4、规模较大的中介公司一般聘请有专职人员担任公司法务,发生诉讼后,这些中介公司不是委派交易中的业务员出庭应诉,而是委派法务出庭,而法务一般负责较多案件,实际上并无法一一了解每个案件的情况,因此,出庭的法务可能做出与事实不一致的证言。

因此,法庭在审理过程中,应综合分析各种因素,综合判断是否采信中介公司的证言,对于法务而非业务员出庭的证言,更应该详细询问、分析。

 

三、预防与应对

(一)通信记录的保存与备份。

无论是买家还是卖家,在交易中,均应保留对方以及中介的通信记录,如微信、QQ、短信的通信记录,并对这些通信记录做好备份,一旦发生纠纷,这些通信记录就会成为最为有效的证据。

(二)通信记录的内容。

交易中发生的通信,应该做到主体明确、内容清晰、逻辑分明,最好聘请律师介入,对通信内容进行进行科学合理的设计,才能发挥这些通信内容最大的威力。

(三)中介证据的取得与巩固。

在二手房买卖中,中介扮演着最为重要的居间角色,除了通信记录等书面证据之外,中介证言的证据效力也很大,对中介证据的取得,通常成为制胜的关键,因此中介证据的取得与巩固致关重要。

(四)录音、录像。

目前的手机功能强大,现场以及电话录音的效果非常好,如果发生纠纷,无法取得其他有效证据的情况下,也可以采用录音、录像的方式巩固证据。录音、录像时,应明确到录音、录像中人员的身份,并确保一定的清晰度。

(五)催告履行。

一方认为另一方违约的,守约方可向违约方发出催告函、催告信,要求对方履行合同义务,用以证实自己没有违约。但是,违约方其实也可以向守约方发出催告函、催告信,以此来掩饰自己违约的企图。

 

四、法庭较量

(一)催告函的效力

交易中,一方认为对方违约的,通常可向违约方发出催告函,要求对方履行义务,但违约方也可以向守约方发出催告函,以此掩饰自己违约的企图。因此,催告函是否其真实意思表示,要综合其他证据进行分析。比如,一方在发出催告函的同时,有无继续履行自己的其他义务,有无采取其他催告的方式。

(二)中介证言的引用与反驳

上文已经提及,中介的证言由于各种因素的影响,需要综合分析才能确定是否予以采信。在法庭上,需要对出庭的中介公司法务或者业务员进行充分的质问,至少应包括以下问题:

1、每个交易环节中参与交易的业务员姓名、性别、年龄、电话等;

2、每个业务员在每个环节所做的具体事务,对涉及案件情节的应详细质问,以质问细节的方式来确定出庭人员是否了解详细,记忆有无误差,有无作假;

3、业务员与卖家、买家之间有无微信、QQ、短信往来记录,能否出示这些记录。

与中介公司的提问信息量及内容较大,律师在出庭前,应做好质问的问题提纲,甚至应对中介公司可能的回答做出预测,做好思维导图、思维结构图,用以应对各种情况。在做好各种应对的情况下,如果中介公司做出的证言对自己不利时,利用提问中发现的漏洞对中介公司进行反驳。

(三)诱导性陈述的甄别

在卖方、买方、业务员之间的微信、QQ、短信等通信记录中,各方会出于自己的利益考虑,向对方发出诱导性的陈述,企图引导对方做出有利于自己的回复,律师在引用自己或对方的这种诱导性陈述时,也应做好应对准备,在法庭要特别提请合议庭注意甄别。

(四)价格心理诱导

对买方律师来说,应对房屋价格上涨提供证据证实,以证实买方违约是不符合常理的。买方律师还可以进一步向法庭阐述,房屋价格上涨后,贷款杠杆对买方造成的几何级压力增长,取得法官对买方的同情。如,涉案房屋约定成交价100万,后上涨为120万,卖方违约导致买方多支付20万购房款,对应的30年银行贷款利息也约为20万,即增加买方40万元的损失。

相反的,对卖方律师来说,应对房屋价格下跌提供证据,以证实卖方违约是不符合常理的,取得法官的信任。

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