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深圳律师专题:商品房买卖合同

日期:2008年11月17日 来源:原创  作者:深圳龙岗律师网 字体:

针对在房地产市场价格下滑的情况下,许多当事人要求将房屋退回给开发商,导致商品房买卖纠纷增加的情况,笔者就商品房买卖合同纠纷撰写以下专题,供您参考,。

一、开发商未取得商品预售许可,双方签订的商品房预售合同是否有效?

相关司法解释规定:出卖人(即开发商)未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。但该解释同时规定:在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

二、我已经与开发商签订认购书,认购书是否属于商品房买卖合同?我已经交纳的定金能否退回?

相关司法解释规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。而该《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容包括:当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况(如位置、面积等)、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属等。所以如果认购书已经具备上述主要内容,该认购书应视为商品房买卖合同。

相关司法解释规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。所谓“法律关于定金的规定”是指《中华人民共和国担保法》规定的:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”也就是说,如果双方都没有过错,导致最后没有签订合同,则不使用定金规则,但是购房人已经向开发商支付的定金原数返还;如果因购房人的过错导致不能订立合同,购房人已经交纳的定金就会被开发商没收;而如果是因为开发商的原因没有订立合同,开发商应向购房人双倍返还定金。

三、开发商“一房二卖”要承担什么责任?

相关司法解释规定,双方订立商品房买卖合同后,如果开放商“一房二卖”或者私自将该房屋抵押给第三人,购房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这就是商品房买卖中的双倍赔偿规定。

此外,商品房买卖管理部门可以对开放商进行行政处罚;如开放商利用商品房买卖从事欺诈活动的,甚至可能构成刑事犯罪。

四、商品房买卖中还有别的双倍赔偿规定吗?

相关司法解释规定,开发商的下列行为也要承担双倍赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

五、交房时面积与合同不符,能否退房?

我与开放商签订《商品房预售合同》时约定房屋建筑面积是70平方米,但是开放商通知入伙时交付的房屋建筑面积是 80平方米,并要求我按实际面积支付购房款,我能否要求退房?

相关司法解释规定:开放商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

根据上述司法解释,如果你和开放商的《房地产预售合同》没有约定相关的处理办法,你可以与开放商解除合同。

六、开放商迟延交付房屋,我是否可以要求解除合同?

相关司法解释规定:开放商迟延交付房屋的,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,购房人可以单方面要求解除合同。根据该规定,购房人要求解除合同的,必须先履行“催告”程序,如向对方发出书面“通知书”并要求对方在上面签名等,然后经过三个月的期限后,才可单方面要求解除合同。需要注意的是,该“解除权”必须在一年内行使。

七、开放商迟延交付房屋,要承担什么责任?

如双方在合同中没有约定迟延交付承担什么责任,购房人可以要求开放商支付违约金,违约金按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

八、开放商一直没有给我办理房地产证,对方需要承担什么责任?

相关司法解释规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

九、签订合同后无法办理按揭,能否要求返还已交纳购房款?

我已经与开放商签订《商品房买卖合同》,但是后来因我工作单位开具的工资证明不符合银行的要求导致无法办理按揭,我能否要求解除合同并要求返还已经交纳的购房款?

相关司法解释规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据该解释,如果不能办理按揭不是因为你的原因导致的,你可以要求解除合同,并要求对方返还已经交纳的购房款本金及其利息。

十、商品房掉价了,能否以合同无效为由退房?

如果发展商出售房屋时已经取得《预售许可证》则不能,否则就可以。我国法律规定,商品房实行预售许可制度,所以取得《预售许可证》的商品房即可进行销售,其合同就是有效合同,否则就是无效合同。同样地,商品房涨价了,发展商也不能以合同无效为由不交付房屋。

十一、发展商把房子卖给原业主,原业主再卖给我,是否属无效合同?

如果原业主已经取得《房地产证》则属有效合同,如果还没有取得则属效力待定合同。法律规定,未取得房地产权属证书的房地产不得买卖,违反这一强制性规定的合同属于无效合同。但是原业主只要在一审辩论终结前取得《房地产证》,一般都可以认定合同的效力,所以在一审终结前因为不知道原业主能否取得《房地产证》,效力有待时间检验,所以该合同不能一概认为是无效合同,而应以效力待定合同处之。

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