签署房屋租赁合同时，出租人、承租人更在意租金，往往会忽略了以下几个问题，下面我们根据案件中遇到的问题给大家分析一下，希望引起大家注意。
一、提前解除合同时，押金的法律效力
租赁合同一般都约定了押金，但往往没有对押金的法律效力进行约定。押金可以起到的作用如下：
（1）如果承租人导致房屋及设备损坏的，可以直接从押金中扣除。
（2）如果承租人提前解除合同，出租人可以没收押金。
（3）承租人解除合同，出租人没收押金后，可以要求承租人继续履行合同、支付租金直到租约期满吗？
对此，承租人希望约定“出租人没收押金后，不得再追究承租人其他责任”。但如果房屋一直无法出租给第三方，出租人肯定继续受损，出租人无法接受这种约定。比较折衷的方案是：承租人提前解除合同的，应提前N个月书面通知出租人，出租人找到新的承租人的，除没收押金外，不再追究承租人其他责任；但无法找到承租人的，除没收押金外，承租人仍需承担继续支付租金的责任；承租人未书面通知提前解除合同的，除被没收押金外，仍需承担继续支付租金的责任。
二、不足一个月按一个月支付押金
承租人经营不善，需提前解除合同时，往往不会按照合同约定的时间节点返还房屋，最后一个月的租赁期间往往不够一个月，作为出租人来说，希望约定“承租人提前解除合同时，最后一个月的租赁期限不足一个月的，仍按一个月支付租金”，这样出租人可避免计算具体天数的麻烦，当然，承租人会多支付租金，但本来就是承租人违约，实际也未增加承租人责任。
三、不得拖欠工资，遗留物按废弃物处理
许多承租人在提前解除租赁合同时，可能已陷入极度困难之中，拖欠工人工资、无力处置剩余设备、设施等时有发生，而许多设备设施已不具有太大价值，交给出租人也无法处理，但出租人又不是这些设备设施的所有权人，又不敢擅自处理。为防止上述情况造成的困扰，出租人应约定：
（1）承租人不得拖欠员工工资，如承租人拖欠员工工资导致出租人代为偿付，出租人有权按照代偿金额的N倍要求承租人承担法律责任。
（2）承租人解除租赁合同的，应自行处置店内设备设施、构筑物、装修等，如承租人不自行处置，出租人将按照废弃物、丢弃物进行处置，因此引起的一切法律责任由承租人自行承担。
四、签约人与实际经营人的连带责任
有些店铺在签署合同是一个人，而实际经营时又是其他一人或几人，或者合伙经营等，这种情况下，出租人应要求合同的签署人、实际经营人签署《连带责任保证书》，要求实际经营人与实际经营人对租赁合同产生的义务承担连带责任。
五、指定签收人
有些店铺的实际经营人、租赁合同的签约人平时未必会在店铺出现，而店铺的水、电等日常开支收缴通知单需要随时签署，因此，出租人应要求承租人签署《指定签收人保证书》，指定店铺内员工代为签收各类通知、文件。
六、水电费的确认
承租人提前解除合同，弃铺而去的时候，可能还拖欠了水电费，有些行业如餐厅的用电量特别大，有时候电量比租金还大，所以电费的追缴也非常重要，平时应做好预案。
（1）租赁合同或补充协议中，应注明租赁房屋的水电表编号、编码；
（2）发送水电费通知单时，应要求指定的签收人在通知单上签字；
（3）承租人每月缴付水电费时，应要求缴费人在缴费单上签字。
七、指定有效的消防责任人
消防问题已经成为会所、餐厅、娱乐场所等经营场所的重要法律问题，出租人应配合消防检查部门，将承租人或者实际经营人指定为消防责任人，这样才能最大程度引起承租人或实际经营人对消防问题的重视，提高责任心，最大程度防止消防事故发生。
