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龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则

日期:2017年07月16日 来源:  作者: 字体:

各街道办事处,区直各单位,驻区各单位:

  《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》已经区政府同意,现予印发,请遵照执行。

深圳市龙岗区人民政府办公室

2015年9月23日

龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则

 

第一章 总 则

  第一条为规范社区股份合作公司集体用地(以下简称“集体用地”)开发和交易行为,引导社区科学、集约、高效利用集体用地,保障社区股份合作公司及股东的合法权益,根据《关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知》(深府〔2011〕198号)、《深圳市人民政府办公厅关于印发完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法的通知》(深府办〔2013〕1号)、《关于印发龙岗区进一步加强股份合作公司重大事项监管暂行办法的通知》(深龙府办〔2011〕21号)等有关规定,结合我区实际,制定本细则。

  第二条本细则适用于龙岗区城市化进程中由原行政村、自然村两级集体经济组织改制组建的社区股份合作公司及其下属分公司、子公司、控股公司,以及其他尚未改制的原农村集体经济组织。本细则所称社区股份合作公司(或公司)均包含上述单位。

  第三条本细则所称集体用地是指社区股份合作公司所属的原农村集体经济组织非农建设用地、征地返还用地、拆迁安置返还用地等集体可用土地。

  第四条本细则所称集体用地开发和交易项目包括:集体用地自主开发(含自主实施城市更新)、集体用地合作开发(含作价入股)、集体用地参与城市更新、集体用地使用权转让、集体用地项目公司股权转让、集体用地使用权抵偿债务等项目。

  (一)集体用地自主开发(含自主实施城市更新)项目是指社区股份合作公司自主规划、投资、建设、运营并自行组织实施的集体用地开发建设和城市更新项目。

  (二)集体用地合作开发(含作价入股)项目是指社区股份合作公司通过引进其他市场主体合作开发或以土地作价入股共同成立公司等方式实施涉及集体用地但不属于城市更新范围内的开发项目。

  (三)集体用地参与城市更新项目是指社区股份合作公司以其在城市更新项目内的集体用地及地上附着物,参与城市更新合作改造的项目。

  (四)集体用地使用权及集体用地项目公司股权转让项目是指社区股份合作公司对外转让集体用地,以及转让涉及社区集体用地的公司(以下简称“集体用地项目公司”)全部或部分股权的交易项目(含城市更新项目)。

  第五条集体用地开发和交易应遵循民主决策、市场运作、公开公平、依法合规的原则,以确保集体资产的保值增值和维护公司全体股东的合法权益为前提,鼓励有实力、有条件的社区股份合作公司自主开发集体用地或自主实施城市更新项目。

  第六条集体用地开发和交易所得资金收入按不低于该项土地和地上附着物资产评估值列作公司公积金,用于发展经济、公共设施建设、股东社保支出等公共支出。

  第七条集体用地开发和交易项目应经公司董事会、集体资产管理委员会(以下简称“集资会”)、股东代表大会表决通过(参与城市更新的,还需满足《深圳市城市更新实施细则》等相关规定,下同),报街道办审查同意后,循有关程序办理相关开发建设或交易手续,具体操作流程按本细则相关规定办理。街道办应在审查同意后15日内将审查情况及相关资料抄报区国资委。

  第八条城市更新项目中集体用地面积占城市更新项目用地总面积超过20%,或改造前城市更新项目中集体物业面积占城市更新项目物业总面积超过1/3的(即社区股份合作公司对项目具有主动权),应通过公开招、拍、挂或竞争性谈判方式选择合作方,同时按照本细则第十五条规定办理。未达到上述标准的(即社区股份合作公司对项目不具有主动权),可不通过公开招、拍、挂或竞争性谈判选择合作方,相关资产处置程序参照本细则第十七条规定办理。

  第九条对于《关于印发龙岗区进一步加强股份合作公司重大事项监管暂行办法的通知》(深龙府办〔2011〕21号)出台前(即2011年4月12日前),社区股份合作公司已签订合作协议并经过公司股东代表大会审议通过的集体用地合作开发和参与城市更新项目,不违反土地及城市更新相关法律、政策规定且能够保障社区集体利益的,可以不重新选择合作方,公司本着诚信原则在项目取得建设用地规划许可证或城市更新单元规划批复后,履行资产评估、项目公示和街道办审查等合作开发程序;对于违反土地或城市更新相关法律、政策规定的,由区规划国土或城市更新部门依法处置。

  第十条龙岗区辖区内社区股份合作公司之间、同一公司内部以及社区股份合作公司与区属国有企业之间的集体用地合作开发项目,可在履行完公司内部决策程序和本细则相关民主决策规定后进行协议合作。

第二章 集体用地自主开发(含自主实施城市更新)

项目办理程序

  第十一条社区股份合作公司集体用地自主开发(含自主实施城市更新)项目应遵循下列步骤程序:

  (一)项目论证。1.公司应进行项目可行性研究,形成可行性分析报告,主要内容包括项目初步规划和设计、项目公共配套设施、项目投资估算与资金筹措、项目开发建设进度安排等相关情况。2.将项目主要事项在社区内张榜公示,公示期不得少于15日。公示内容包括项目基本情况、可行性分析报告、项目投资测算、资金来源、项目预期收益等。3.项目论证情况和公示情况报街道办审查。

  集体用地自主开发项目应按土地规划建设相关规定完善公共配套项目的规划和设计。

  (二)民主决策。1.召开公司董事会、集资会对项目可行性及相关事项进行表决。2.召开公司股东代表大会或项目所涉及的居民小组一级分公司、子公司股东会议对项目可行性及相关事项进行表决。表决时须按相关法律法规和公司章程规定的特别决议程序通过。

  (三)街道办审查。社区股份合作公司在项目取得建设用地规划许可证或更新单元规划批复后,将项目整体资料报街道办审查。

  (四)抄报区国资委。街道办在审查同意后15日内将审查情况及相关资料抄报区国资委。

  第十二条集体用地自主开发(含自主实施城市更新)项目报街道办审查应提交下列资料:

  (一)项目审查或备案申请报告(内容包括:项目基本情况、公司内部对项目的表决情况、其他须说明的情况)。

  (二)龙岗区社区股份合作公司重大事项登记表。

  (三)项目可行性分析报告。

  (四)张榜公示的照片。

  (五)公司董事会、集资会、股东代表大会决议;项目涉及居民小组一级分公司、子公司的,须提交其股东会议决议。

  (六)项目范围内公司集体用地及地上附着物权属证明资料或能够证明权属的其他相关资料及现场照片。

  (七)建设用地规划许可证或更新单元规划批复文件。

  (八)街道办认为应提交的其他资料。

第三章 集体用地合作开发项目办理程序

  第十三条社区股份合作公司集体用地合作开发项目应遵循下列步骤程序:

  (一)项目论证。对计划实施的集体用地合作开发项目进行可行性分析,形成项目可行性分析报告,主要内容包括项目初步规划和设计、项目投资测算与资金筹集及项目开发建设进度安排等相关情况。

  (二)选择意向合作方。公司董事会应按照公开、公平、公正原则,选择有实力、有经验、有信誉、有资质的意向合作方并签订合作意向书。合作意向书应按社区股份合作公司章程规定的特别决议程序通过,报街道办审查同意后签订。

  意向合作方应符合的资质条件:1.具备房地产项目开发资质和成功经验;2.净资产规模在人民币1亿元以上,且负债率不高于50%,资产质量好;3.具有良好的诚信记录与经营业绩。

  合作意向书应包括以下内容:1.意向合作方交纳合作意向保证金。保证金按项目中集体用地面积计算,每万平方米交纳500万元人民币,并明确合作意向保证金的管理处置事项;意向合作方通过程序选定为合作方的,合作意向保证金转为履约保证金,如合作协议约定的履约保证金大于合作意向保证金的,差额部分由合作方补足。2.项目前期费用承担。社区股份合作公司和意向合作方应明确办理建设用地规划许可证等项目前期费用承担事项,项目费用包括但不限于项目立项过程中的可研、测绘、查丈、规划设计编制等费用,项目费用按照项目开展有效费用票据金额加适当利润比例的原则由双方议定。3.约定合作期限。对于合作意向书签订后2年内未取得建设用地规划许可证,双方意向合作关系自动解除,社区股份合作公司另行引进新的意向合作方。4.约定意向合作方在同等条件下享有项目合作优先权。

  (三)办理建设用地规划许可证。社区股份合作公司自行或委托意向合作方循程序到相关部门办理建设用地规划许可证。委托意向合作方办理建设用地规划许可证的,在项目公开招、拍、挂或竞争性谈判选定合作方时,在同等条件下,意向合作方享有项目合作优先权;意向合作方通过程序未被选定为项目合作方的,项目前期费用由社区股份合作公司承担,且双方应约定在该项目实际开发后社区股份合作公司方予支付上述费用。

  (四)项目资产评估。1.在项目取得建设用地规划许可证后,聘请有资质、有信誉的中介机构对拟合作开发的集体用地按建设用地规划许可条件进行资产评估,将资产评估结果在社区内张榜公示,公示期不得少于10日。2.资产评估报告和公示情况报街道办审查。3.召开公司董事会、集资会对资产评估结果进行表决。4.召开公司股东代表大会或项目所涉及的居民小组一级分公司、子公司股东会议对资产评估结果进行表决确认。

  (五)制定合作招商方案。1.公司应按照实现集体资产保值增值的原则,根据资产评估结果和项目实际情况制定合作招商方案。合作招商方案应包括土地状况、资产评估结果、采取公开招、拍、挂或竞争性谈判方式引进合作方、合作方应符合的资质条件、合作方式、利益分配、社区利益保障及增值(指合作分成比例、合作分成加固定分利或固定分利<含物业位置、朝向、楼层及物业管理权限、停车位分配等>,下同)、履约保证金(工业项目的履约保证金不得低于集体用地面积每万平方米500万元;商住项目的履约保证金不得低于集体用地面积每万平方米1000万元)、决策和实施程序等内容,并在社区内张榜公示,公示期不得少于15日。2.合作招商方案和公示情况报街道办审查。3.召开公司董事会、集资会对合作招商方案进行表决。4.召开公司股东代表大会或项目所涉及的居民小组一级分公司、子公司股东会议对合作招商方案进行表决,表决时须按相关法律法规和公司章程规定的特别决议程序通过。

  (六)引进合作方。1.公告合作招商信息。合作招商方案相关信息应在《深圳特区报》、《深圳商报》、《深圳侨报》任一平面媒体及区政府采购中心、区社区集体经济管理服务网或区政府认可的其他交易服务平台上公告,公告及报名时间不得少于20日。2.采用公开招、拍、挂或竞争性谈判引进合作方的,应在区政府采购中心或区政府认可的其他交易服务平台按相应规定程序进行。3.在同等条件下,意向合作方享有项目合作优先权。4.项目公示。将合作主要事项(含公开招、拍、挂或竞争性谈判情况)在社区内张榜公示,公示期不得少于15日。公示内容包括合作方的基本情况、合作方式、利益分配及预期合作收益情况分析、社区利益保障及增值等。

  (七)竞争性谈判方式引进合作方的民主决策。1.召开公司董事会、集资会对竞争性谈判及合作开发项目主要事项进行表决。2.召开公司股东代表大会或项目所涉及的居民小组一级分公司、子公司股东会议,对竞争性谈判及合作开发项目主要事项进行表决。表决时股东代表大会、股东会议和全体个人股股东代表均须4/5(含)以上表决通过,并由公证机构现场公证和街道集体办现场监督。3.竞争性谈判选定合作方时,在同等条件下意向合作方享有项目合作优先权。4.表决结束后,街道办应对竞争性谈判选定主体进行资格审查并出具批准文件。

  (八)街道办审查。社区股份合作公司在资产评估报告有效期内将项目整体资料报街道办审查。

  (九)签订合作协议。社区股份合作公司应严格按照股东代表大会审议和街道办审查通过的合作事项,与合作方签订合作协议。

  (十)抄报区国资委。街道办在审查同意后15日内将审查情况及相关资料抄报区国资委。

  第十四条集体用地合作开发项目报街道办审查应提交下列资料:

  (一)项目审查或备案申请报告(内容包括项目基本情况、公司内部对项目的表决情况、其他须说明的情况)。

  (二)龙岗区社区股份合作公司重大事项登记表。

  (三)张榜公示的照片。

  (四)公司董事会、集资会、股东代表大会决议;项目涉及居民小组一级分公司、子公司的,须提交其股东会议决议。

  (五)公证机构对公司股东代表大会或股东会议出具的公证书。

  (六)项目范围内公司集体用地权属证明资料或能够证明权属的其他相关资料及现场照片。

  (七)建设用地规划许可证。

  (八)集体用地资产评估报告、项目可行性分析报告及合作招商方案。

  (九)合作意向书。

  (十)合作意向保证金收款票据及合作方履约保证金票据。

  (十一)通过公开招、拍、挂程序选择合作方的,需提交合作项目在媒体上公告的公开招、拍、挂信息材料;合作方中标等成交确认文件、营业执照及资质信誉等相关文件;拟签署的合作合同(协议)。

  (十二)通过竞争性谈判方式选择合作方的,需提交合作项目在媒体上公告的竞争性谈判信息材料;街道办关于该项目竞争者(即合作方)的核准文件;竞争性谈判的相关证明文件,包括项目竞争者报名登记表、谈判会议纪要、谈判双方和见证方签到表及三方人员谈判现场照片等;董事会、股东代表大会确认谈判选择结果和合作事宜等决议材料;拟签署的合作协议;合作方的营业执照及资质信誉等相关文件。

  (十三)街道办认为应提交的其他资料。

第四章 集体用地参与城市更新项目办理程序

  第十五条集体用地参与城市更新项目(具有主动权的)应遵循下列步骤程序:

  (一)项目论证。对计划实施的城市更新项目进行可行性分析,形成项目可行性分析报告,主要内容应包括项目初步规划和设计、测算成本费用和项目利润、项目启动至工程竣工验收各个阶段的分析评价等相关情况。

  (二)选择意向合作方。公司董事会应按照公开、公平、公正原则,选择有实力、有经验、有信誉、有资质的意向合作方并签订合作意向书。合作意向书应按社区股份合作公司章程规定的特别决议程序通过,报街道办审查同意后签订。

  意向合作方应符合的资质条件:1.具备房地产项目开发资质和成功经验;2.净资产规模在人民币1亿元以上,且负债率不高于50%,资产质量好;3.具有良好的诚信记录与经营业绩。

  合作意向书应包括以下内容:1.意向合作方交纳合作意向保证金。保证金按项目中集体用地面积计算,每万平方米交纳500万元人民币,并明确合作意向保证金的管理处置事项;意向合作方通过程序选定为合作方的,合作意向保证金转为履约保证金,如合作协议约定的履约保证金大于合作意向保证金的,差额部分由合作方补足。2.项目前期费用承担。社区股份合作公司和意向合作方应明确办理编制和报批城市更新单元规划等项目前期费用承担事项,项目费用包括但不限于项目立项过程中的可研、测绘、查丈、风险评估、意愿征集、规划设计、搬迁补偿方案编制费等,项目费用按照项目开展有效费用票据金额加适当利润比例原则由双方议定。3.约定合作期限。对于合作意向书签订后2年内未纳入城市更新计划、3年内未取得城市更新单元规划的项目,双方意向合作关系自动解除,社区股份合作公司另行引进新的意向合作方。4.约定意向合作方在同等条件下享有项目合作优先权。

  (三)编制和报批城市更新单元规划。社区股份合作公司自行或委托意向合作方循程序到相关部门申报城市更新计划和单元规划。委托意向合作方申报城市更新计划和单元规划等事项的,在项目公开招、拍、挂或竞争性谈判选定合作方时,在同等条件下,意向合作方享有项目合作优先权;意向合作方通过程序未被选定为合作方,项目前期费用由社区股份合作公司承担,且双方应约定在该项目实际开发后社区股份合作公司方予支付上述费用。

  (四)项目资产评估。1.在项目取得更新单元规划批复后,聘请有资质、有信誉的中介机构对拟合作开发的集体用地及地上附着物按城市更新单元规划条件进行资产评估,将资产评估结果在社区内张榜公示,公示期不得少于10日。2.资产评估报告和公示情况报街道办审查。3.召开公司董事会、集资会对资产评估结果进行表决确认。4.召开公司股东代表大会或项目所涉及的居民小组一级分公司、子公司股东会议对资产评估结果进行表决确认。

  (五)制定合作招商方案。1.公司应按照实现集体资产保值增值的原则,根据资产评估结果和项目实际情况制定合作招商方案。合作招商方案应包括土地物业状况、资产评估结果、采取公开招、拍、挂或竞争性谈判方式引进合作方、合作方应符合的资质条件、合作方式、利益分配、社区利益保障及增值、履约保证金(工业项目的履约保证金不得低于集体用地面积每万平方米500万元;商住项目的履约保证金不得低于集体用地面积每万平方米1000万元)、决策和实施程序等内容,并在社区内张榜公示,公示期不得少于15日。2.合作招商方案和公示情况报街道办审查。3.召开公司董事会、集资会对合作招商方案进行表决。4.召开公司股东代表大会或项目所涉及的居民小组一级分公司、子公司股东会议对合作招商方案进行表决,表决时须按相关法律法规和公司章程规定的特别决议程序通过。

  (六)引进合作方。1.公告合作招商信息。合作招商方案相关信息应在《深圳特区报》、《深圳商报》、《深圳侨报》任一平面媒体及区政府采购中心、区社区集体经济管理服务网或区政府认可的其他交易服务平台上公告,公告及报名时间不得少于20日。2.采用公开招、拍、挂或竞争性谈判引进合作方的,应在区政府采购中心或区政府认可的其他交易服务平台按相应规定程序进行。3.在同等条件下,原意向合作方享有项目合作优先权。4.项目公示。将合作主要事项(含公开招、拍、挂或竞争性谈判情况)在社区内张榜公示,公示期不得少于15日。公示内容包括合作方的基本情况、合作方式、利益分配及预期合作收益情况分析、社区利益保障及增值等。

  (七)竞争性谈判方式引进合作方的民主决策。1.召开公司董事会、集资会对竞争性谈判及合作开发项目主要事项进行表决。2.召开公司股东代表大会或项目所涉及的居民小组一级分公司、子公司股东会议,对竞争性谈判及合作开发项目主要事项进行表决。表决时股东代表大会、股东会议和全体个人股股东代表均须4/5(含)以上表决通过,并由公证机构现场公证和街道集体办现场监督。3.竞争性谈判选定合作方时,在同等条件下意向合作方享有项目合作优先权。4.表决结束后,街道办应对竞争性谈判选定主体进行资格审查并出具批准文件。

  (八)街道办审查。社区股份合作公司在资产评估报告有效期内将项目整体资料报街道办审查。

  (九)签订合作协议。社区股份合作公司应严格按照股东代表大会审议和街道办审查通过的合作事项,与合作方签订合作协议。

  (十)抄报区国资委。街道办在审查同意后15日内将审查情况及相关资料抄报区国资委。

  第十六条集体用地参与城市更新项目(具有主动权的)报街道办审查应提交下列资料:

  (一)项目审查或备案申请报告(内容包括:项目基本情况、公司内部对项目的表决情况、其他须说明的情况)。

  (二)龙岗区社区股份合作公司重大事项登记表。

  (三)张榜公示的照片。

  (四)公司董事会、集资会、股东代表大会决议;项目涉及居民小组一级分公司、子公司的,须提交其股东会议决议。

  (五)公证机构对公司股东代表大会或股东会议出具的公证书。

  (六)项目范围内公司集体用地及地上附着物权属证明资料或能够证明权属的其他相关资料及现场照片。

  (七)城市更新项目单元规划批复文件。

  (八)集体用地及地上附着物资产评估报告、项目可行性分析报告及合作招商方案。

  (九)合作意向书。

  (十)合作意向保证金收款票据及合作方履约保证金票据。

  (十一)通过公开招、拍、挂程序选择合作方的,需提交合作项目在媒体上公告的公开招、拍、挂信息材料;合作方中标等成交确认文件、营业执照及资质信誉等相关文件;拟签署的合作合同(协议)。

  (十二)通过竞争性谈判方式选择合作方的,需提交合作项目在媒体上公告的竞争性谈判信息材料;街道办关于该项目竞争者(即合作方)的核准文件;竞争性谈判的相关证明文件,包括项目竞争者报名登记表、谈判会议纪要、谈判双方和见证方签到表及三方人员谈判现场照片等;董事会、股东代表大会确认谈判选择结果和合作事宜等决议材料;拟签署的合作协议;合作方的营业执照及资质信誉等相关文件。

  (十三)街道办认为应提交的其他资料。

  第十七条集体用地参与城市更新项目(不具有主动权的)应遵循下列步骤程序:

  (一)项目资产评估。1.在项目取得更新单元规划批复后,聘请有资质、有信誉的中介机构对拟合作开发的集体用地及地上附着物按城市更新单元规划条件进行资产评估,将资产评估结果在社区内张榜公示,公示期不得少于10日。2.资产评估报告和公示情况报街道办审查。3.召开公司董事会、集资会对资产评估结果进行表决。4.召开公司股东代表大会或项目所涉及的居民小组一级分公司、子公司股东会议对资产评估结果进行表决确认。

  (二)协商拟定合作补偿方案。1.公司根据资产评估结果拟定合作补偿方案,应包括土地物业状况、资产评估结果、社区利益保障等内容。2.将合作补偿主要事项在社区内张榜公示,公示期不得少于15日。公示内容包括合作方的基本情况、合作方式、社区利益保障及增值等。3.将合作补偿方案和公示情况报街道办审查。

  (三)民主决策。1.召开公司董事会、集资会对拟合作补偿方案进行表决。2.召开公司股东代表大会或项目所涉及的居民小组一级分公司、子公司股东会议对拟合作补偿方案进行表决,表决时须按相关法律法规和公司章程规定的特别决议程序通过。

  (四)街道办审查。社区股份合作公司在资产评估报告有效期内将项目整体资料报街道办审查。

  (五)签订合作补偿协议。社区股份合作公司应严格按照股东代表大会审议和街道办审查通过的合作事项,与合作方签订合作补偿协议。

  (六)抄报区国资委。街道办在审查同意后15日内将审查情况及相关资料抄报区国资委。

  第十八条集体用地参与城市更新项目(不具有主动权的)报街道办审查应提交下列资料:

  (一)项目审查或备案申请报告(内容包括:项目基本情况、公司内部对项目的表决情况、其他须说明的情况)。

  (二)龙岗区社区股份合作公司重大事项登记表。

  (三)张榜公示的照片。

  (四)公司董事会、集资会、股东代表大会决议;项目涉及居民小组一级分公司、子公司的,须提交其股东会议决议。

  (五)公证机构对公司股东代表大会或股东会议出具的公证书。

  (六)项目范围内公司集体用地及地上附着物权属证明资料或能够证明权属的其他相关资料及现场照片。

  (七)城市更新项目单元规划批复文件。

  (八)集体用地及地上附着物资产评估报告。

  (九)拟签署的合作补偿合同(协议)。

  (十)合作方营业执照及资质信誉等相关文件。

  (十一)街道办认为应提交的其他资料。

第五章 集体用地使用权及集体用地项目公司

  股权转让项目办理程序

  第十九条社区股份合作公司集体用地使用权及集体用地项目公司股权转让项目应遵循下列步骤程序:

  (一)项目资产评估。1.聘请有信誉的中介机构对拟转让的集体用地使用权或集体用地项目公司股权按市场价值进行资产评估,将资产评估结果在社区内张榜公示,公示期不得少于10日。2.资产评估报告和公示情况报街道办审查。3.召开公司董事会、集资会对资产评估结果进行表决。4.召开公司股东代表大会或项目所涉及的居民小组一级分公司、子公司股东会议对资产评估结果进行表决确认。

  (二)制定挂牌转让方案。1.公司根据资产评估报告和项目实际情况制定土地或股权挂牌转让方案,挂牌转让底价不得低于资产评估结果。挂牌转让方案应包含挂牌转让交易标的、价格、支付方式、交易主体资格、交易方式等内容。2.将集体用地使用权或项目公司股权转让项目主要事项在社区内张榜公示,公示期不得少于15日。公示内容包括集体用地使用权及项目公司基本情况、土地或股权转让原因、拟交易方式及转让款项管理情况等。3.挂牌转让方案和公示情况报街道办审查。

  (三)民主决策。1.召开公司董事会、集资会对土地使用权或股权挂牌转让方案进行表决。2.召开公司股东代表大会或项目所涉及的居民小组一级分公司、子公司股东会议,对土地使用权或股权挂牌转让方案进行表决。表决时须按法律法规和公司章程规定的特别决议程序通过,并由街道集体办现场监督。

  (四)街道办审查。社区股份合作公司在资产评估报告有效期内将集体用地使用权及集体用地项目公司股权转让整体资料报街道办审查。

  (五)挂牌交易。将集体用地使用权或集体用地项目公司股权在深圳市范围内具备资格的产权交易机构挂牌交易。

  (六)签订交易协议。社区股份合作公司根据挂牌交易结果与交易方签订交易协议。

  (七)抄报区国资委。街道办在审查同意后15日内将审查情况及相关资料抄报区国资委。

  第二十条集体用地使用权及集体用地项目公司股权转让项目报街道办审查应提交下列资料:

  (一)项目审查或备案申请报告(内容包括:项目基本情况、公司内部对项目的表决情况、其他须说明的情况)。

  (二)龙岗区社区股份合作公司重大事项登记表。

  (三)张榜公示的照片。

  (四)公司董事会、集资会、股东代表大会决议;项目涉及居民小组一级分公司、子公司的,须提交其股东会议决议。

  (五)公证机构对公司股东代表大会或股东会议出具的公证书。

  (六)集体用地使用权或集体用地项目公司股权的权属证明资料或能够证明权属的其他相关资料及集体用地现场照片。

  (七)集体用地使用权或集体用地项目公司股权的资产评估报告。

  (八)集体用地使用权或集体用地项目公司股权的挂牌转让方案。

  (九)街道办认为应提交的其他资料。

第六章 民主决策与监管规定

  第二十一条集体用地开发和交易项目既涉及社区股份合作公司总公司(以下简称“总公司”,即原行政村一级)又涉及居民小组一级分公司、子公司集体用地的,除总公司召开董事会、集资会、股东代表大会外,还应召开所涉及居民小组一级分公司、子公司股东会议表决通过;只涉及居民小组一级分公司、子公司而不涉及总公司集体用地的,可以不召开总公司一级的股东代表大会,但应召开总公司董事会、集资会以及所涉及居民小组一级分公司、子公司股东会议表决通过。

  第二十二条本细则规定社区股份合作公司表决时须按相关法律法规和公司章程规定的特别决议程序通过,是指集体用地合作开发和参与城市更新项目采用竞争性谈判方式引进合作方的,表决时股东代表大会、股东会议和全体个人股股东代表均须4/5(含)以上表决通过;其他集体用地开发和交易项目,表决时股东代表大会、股东会议和全体个人股股东代表均须2/3(含)以上表决通过。

  第二十三条集体用地开发和交易项目需召开居民小组一级分公司、子公司股东会议表决的,股东会议原则上由年满18周岁的股东组成,但该居民小组股东家庭户数≥100户的,也可以遵循该居民小组历史惯例由股东家庭户代表或选举产生的股东代表组成。

  第二十四条 社区股份合作公司或居民小组一级分公司、子公司按照本细则规定召开股东代表大会或股东会议对集体用地开发和交易项目进行表决时,应由街道集体办现场监督。街道集体办现场监督的主要内容为:会议召集程序、会议议程(内容)、表决事项、决议内容、到会股东代表(或股东)人数及表决同意股东代表(或股东)人数等是否合规。上述会议要做好会议通知、签到、表决事项说明和会议记录、拍照录像等工作,按规定需公证的应由公证机构现场公证。

  第二十五条股东代表大会(或股东会议)召开前,社区股份合作公司或居民小组一级分公司、子公司应提前10日(因突发事件、特殊情况需要而召开的临时股东代表大会或股东会议除外)以书面或其他有效形式通知股东代表(或股东),告知会议时间、地点和主要讨论表决事项,预先准备好会议签到表、会议决议书草案及其他会议所需材料。会议签到表应标明会议名称、会议时间及股东代表(或股东)签到栏、列席人员签到栏。股东代表(或股东)及街道集体办工作人员、公司监事等列席人员分别在相应栏目签名。会议表决后,应形成会议决议书,同意会议表决内容的股东代表(或股东)应在股东代表大会(或股东会议)决议书上签名,并按指模印。

  第二十六条股东代表(或股东)因故不能参加股东代表大会(或股东会议)的,可委托其他股东代表(或股东)参会及投票,但应出具书面委托书。委托书应列明委托人和受托人姓名、委托时限及委托授权内容,且委托人须在委托书上亲笔签名并按指模印。每名股东代表(或股东)最多只能接受3名其他股东代表(或股东)的委托。受托人在签到时应提交委托人的委托书,无委托书的视为无效委托。委托人同意会议表决事项的,受托人应按委托人意愿在股东代表大会(或股东会议)决议书上签署 “XX(受托人)代签”的字样,委托书作为档案资料由公司进行保存。

  第二十七条社区股份合作公司的项目公司、控股公司在进行集体用地开发和交易项目决策时,除经该项目公司、控股公司董事会、股东会表决外,还应提交其母公司(即该项目公司、控股公司所属的社区股份合作公司)股东代表大会表决,股东代表大会表决程序和要求依照本细则相关规定办理。

  第二十八条采用竞争性谈判方式引进合作方的,应在区采购中心或区政府认可的区、街道其他交易服务平台按相应规定程序进行(以下将区、街道两级交易服务平台统称为竞争性谈判组织方)。

  (一)制定竞争性谈判方案。公司应根据项目实际情况制定竞争性谈判方案。方案主要内容包括:1.竞争性谈判项目基本情况;2.成立谈判工作组,由集资会提名工作组成员,人数为5-15名,其中监事会、股东代表人员各不少于工作组成员总数的1/5,再召开股东代表会议(或股东会议)按普通决议程序表决通过;3.谈判时间;4.谈判地点;5.谈判组织等。

  (二)竞争性谈判方案审议。公司应召开股东代表大会(或股东会议)对竞争性谈判方案进行审议,由街道集体办现场监督,并做好相应保密措施。

  (三)竞争性谈判方案审查。公司应将经股东代表大会(或股东会议)审议通过的竞争性谈判方案,报街道办审查同意后再开展竞争性谈判工作。

  (四)报名和资质条件审查。由竞争性谈判组织方负责做好竞争性谈判的报名登记工作,由街道办对项目竞争者的资质条件进行审查。

  (五)组织竞争性谈判工作。由竞争性谈判组织方负责统筹竞争性谈判工作,按照相关谈判信息在竞争者之间保密的原则,组织社区股份合作公司在街道集体办现场见证下,分别与报名且符合资质条件的项目竞争者开展竞争性谈判,并做好竞争性谈判会议记录、签到、谈判现场拍照等工作。

  (六)民主决策。召开公司董事会、集资会和股东代表大会或项目所涉及居民小组一级分公司、子公司股东会议,逐一介绍项目竞争者的基本情况、合作方式、预期合作收益情况分析、社区利益保障及增值等情况,并对竞争性谈判选择的合作方进行表决。表决时股东代表大会、股东会议和全体个人股股东代表均须4/5(含)以上表决通过。

  (七)竞争性谈判要求。原则上参加单一合作项目且符合资质条件的竞争者不少于3家,且竞争者之间不得存在关联关系。公告及报名时间结束后,符合资质条件的竞争者不足3家的,公告及报名时间相应延长10日。延长时间结束后,符合资质条件的竞争者仍不足3家的,由社区股份合作公司董事会决定是否与报名者进行竞争性谈判或重新公告征集竞争者。谈判的任何一方不得透露与谈判有关项目竞争者的资料、谈判条件和其它信息。项目竞争者应缴纳不少于50万元的谈判保证金,若发生项目竞争者串通或泄密事件,该竞争者的谈判保证金不予返还。

  第二十九条本细则规定的资产评估是指社区股份合作公司根据资产项目类型,依照相关政策法规,选定有资质、有信誉的中介机构开展集体资产价值评估,资产项目类型含土地使用权、建(构)筑物、股权、设备等集体资产项目内容。

  (一)合理确定资产评估基准日。公司应在项目取得建设用地规划许可证或更新单元规划批复后,结合项目实际和交易情况,经股东代表大会表决确定资产评估基准日。

  (二)合理确定资产评估方法。公司应协调中介机构按照项目规划条件,主要选择市场比较法、假设开发法等,客观、公正、合理评估集体资产的市场价值。

  (三)对于本细则出台前的集体用地开发和交易项目,在开展资产评估工作时,应考察项目的社区利益交割情况,对合作方投入且社区认可的安置房屋补偿、货币补偿等,按照评估基准日的市场价值折现评估,以保障双方合法权益。

  (四)区国资委可根据工作需要,通过公开采购方式建立资产评估服务商预选库和评估报告审核服务商预选库,上述两库建立后,社区股份合作公司和街道办涉及集体用地开发和交易项目(不含自主开发项目)只能从中挑选相应的服务机构。区国资委依据本细则制定出台龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易项目(不含自主开发项目)资产评估相关工作指引,规范社区股份合作公司相关资产评估工作。

  第三十条社区股份合作公司不得将集体用地使用权、集体用地项目公司股权以司法调解或协议转让等方式用于抵偿债务;不得在未履行集体资产监督管理程序的情况下调整变更集体用地项目公司股权比例,确需调整变更集体用地项目公司股权比例或对外转让项目公司股权的,须按照本细则有关项目公司股权挂牌转让等相关规定办理。

  第三十一条街道办要加强集体用地开发和交易项目程序及相关资料的审查工作,促进社区股份合作公司规范程序和完善手续,自受理之日起20个工作日内完成审查工作。对提交审查的项目可行性分析报告、自主开发项目公共配套、项目设计、合作招商方案、挂牌转让方案等相关资料产生质疑的,可组织第三方重新评估、论证(或组织专家评审),审查的办理时限相应延长。街道办对资产评估报告审查时必须聘请有资质、有信誉的中介机构作为第三方并出具意见。

  第三十二条区国资委对社区股份合作公司集体用地开发和交易履行服务、指导和监督职责。

第七章 附 则

  第三十三条对违反本细则的社区股份合作公司或相关责任人,依照《关于印发龙岗区进一步加强股份合作公司重大事项监管暂行办法的通知》(深龙府办〔2011〕21号)的规定处理。

  第三十四条本细则由区国资委负责解释。

  第三十五条本细则自发布之日起实施,有效期为2年。本细则发布前龙岗区有关社区股份合作公司监管的规定与本细则不一致的,以本细则为准。

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